WHAT’S THE STORY?

종로타워 편입: SK리츠는 종로타워 편입을 위해 이를 담을 子리츠, ‘토털밸류위탁관리리츠’에 자본 출자를 결정. 종로타워 매입액은 6,215억원으로 평당 3,390만원. 2021년부터 SK계열사들은 친환경 부문 회사 중심으로 종로타워에 임차 시작, 현재 62% 점유. SK리츠운용은 종로타워의 우선매수행사권을 행사하기로 결정. 재원 조달은 자리츠가 2,500억원의 담보대출을 받고 SK리츠(母리츠)가 회사채 1,300억원, 전자단기사채 3,300억원 등을 발행해 4,600억원의 자본을 출자할 계획. 그러나 최근 회사채 시장이 위축돼 있어 CB 발행도 고려하고 전단채와 담보대출을 늘릴 가능성도 높다고 판단. CB는 국내 리츠로는 최초의 시도인데 저리에 자금을 조달해 절감한 이자비용을 주주 배당으로 환원할 수 있다는 점에서 해외 리츠에서는 발행 사례가 많음[6/30字 ‘금리 인상기 글로벌 리츠 자금조달 사례 분석’ 참조]

종로타워 매입 이유: 외부 자산인 종로타워를 매입한 이유는 두가지. ① 현재 임차인들은 1년에 약 4개월의 렌트프리라는 파격적 조건으로 임대차 계약이 체결된 상태라 최근 시장 상황 고려 시 밸류업 가능성이 높다고 판단했기 때문. 리모델링과 리테넌팅 등 적극적인 밸류애드 전략이 예상됨. ② SK계열사는 서린빌딩과 종로타워 외에도 우선매수협상권을 보유한 을지로의 T타워 등, CBD 권역에 다수 임차하고 있음. 업무 효율성을 위해 SK계열사들은 CBD 권역에 장기적으로 임차를 유지할 가능성이 높음. 종로타워의 매입가 기준 cap rate가 낮은 반면, 현재 시장 금리가 급등한 상황이라 2023년 일시적인 배당수익률 하락이 나타날 수 있음. 1~2년 뒤부터 임대차 재계약을 통해 렌트프리 해소와 임대료 현실화로 실질적인 cap rate는 4%대 중반에 도달할 것으로 추정, 배당수익률은 점차 우상향할 전망.

자산규모 3조원대 초대형 리츠: 종로타워 편입 완료 시 SK리츠의 AUM은 상장 당시 1.8조원에서 3조원대로 올라서게 되며 K-REITs 중 최대 규모. 계열사의 부동산 편입과 주유소의 자산 컨버전 등으로 고성장이 예상됨. SK리츠의 강점은 ① 희소성 높은 우량 오피스를 계열사로부터 공급받을 기회가 있다는 점, ② 리츠 신용평가의 상당 부분은 임차인의 크레딧에 의해 결정되는데 임차인들이 우량 신평등급을 지닌 계열사 중심이라는 점, 3) 초대형 리츠가 누릴 신뢰도는 결국 조달금리 하락과 배당금 상승을 통한 주주가치 제고로 귀결될 것