WHAT’S THE STORY

리오프닝과 주택시장: 리오프닝 기대감에 글로벌 리츠 지수는 올 들어 19% 상승, 벤치마크를 5%p 상회하고 있다. 국내 리츠는 대형화, 자산편입 혹은 매각과 수익실현 등으로 18% 상승했다. 6월 우리의 리츠 모델 포트폴리오는 3% 상승해 글로벌 리츠 지수를 1%p 상회했다. 7월 모델포트폴리오에는 최근 주가 상승폭이 큰 코람코에너지리츠를 편출하고 자산편입 예정인 이지스밸류리츠를 편입한다. 글로벌 리츠 중 팬데믹 타격이 컸던 리테일과 숙박리츠의 반등이 뚜렷한 가운데 임대주택 리츠는 꾸준히 우수한 수익률을 보이고 있다.

전 세계적인 주택 부족: 주택가격 상승은 한국만의 현상은 아니다. 2012년 대비 한국의 주택가격 누적 상승률은 27%로 50~90%인 미국, 홍콩, 영국 등 주요국 대비 낮다. 금융위기 당시 한국의 주택가격 하락폭이 상대적으로 작았기 때문이다. 현재 목격되는 전 세계적인 주택가격 상승의 원인은 저금리 외에도 근본적으로 공급과 수요의 불일치 때문이다. 금융위기 이후 급등한 토지 및 원자재 가격, 인건비 상승으로 공급 차질을 빚어 주택부족은 장기화될 전망이다. 지난 10년간 미국의 주택 공급은 세대수 증분을 15% 하회하고 최근 3년간 한국 수도권의 아파트 공급은 세대수 증분을 10% 하회한다. 5년 내 신규 수요자가 될 20~34세 인구 비중은 미국은 45%, 한국은 41%다. 주요 수요처로 부상할 밀레니얼 세대가 1인가구로 지내는 기간이 길어지고 구매력이 약화되며 주택문제가 사회적 문제로 확산되고 있다.

투자자산으로 임대주택: 그간 부동산 섹터 내 기관의 투자대상으로 선호되던 자산은 오피스와 리테일 등 전형적인 수익형 부동산이었다. 그러나 최근 임대주택이 대체투자 자산으로 부상했는데 ① 필수 부동산으로 낮은 공실, ② 임대료 전가가 용이해 인플레이션의 헤지 수단, ③ NOI 대비 낮은 capex 비중으로 투자 효용성이 높다는 점 때문이다. 기업형 임대주택이 발달한 국가는 미국, 일본, 독일이며 기관들의 주요 임대주택 투자지역이다. 미국의 유망 임대주택 리츠는 아발론베이, 에퀴티레지덴셜과 같은 초대형 멀티패밀리, Invitation Homes와 미드아메리카아파트먼트와 같은 싱글패밀리 리츠가 있다. 일본은 어드밴스레지던스, 닛폰아코모데이션 등이 도쿄23구 중심의 포트폴리오를 보유한 대형 임대주택 리츠다.

밀레니얼이 선호하기 시작한 ‘공유주거’: 미국 밀레니얼 세대의 64%가 임대주택에 거주한다. 전 세계 밀레니얼 세대의 가장 큰 고민은 주거문제다. 이들은 학자금 대출 부담과 실질임금 상승률 정체 등 구매력 부족으로 임대주택을 선택할 확률이 높다. 최근 밀레니얼 세대는 다양한 임대주택 유형 중 공유주거(코리빙)에 수요가 쏠리는데 ① 도심 거주 욕구, ② 네트워크와 경험소비 중시, ③ 편의성과 계약기간의 유연성 추구 등이 반영된 결과다. 공유주거는 임차인이 룸은 단독으로 사용하되 편의시설을 공유함으로써 입지와 커뮤니티, 경제성의 장점을 극대화해 공유오피스에서도 입증된 수익모델이다. 글로벌 공유주거의 파이낸싱 시장은 2017년 2억달러에 불과했으나 1년 만에 22억 달러로 급증할 정도로 각광받는 상품이 되고 있다. 공유주거 대표기업으로 영국의 The Collective가 있으며 국내에서는 이지스레지던스, SK디앤디, 맹그로브, 패스트파이브 등이 이 시장에 진출해 빠른 성과를 내고 있다.