WHAT’S THE STORY

생존을 위한 ESG: 환경(Environment), 사회적 책임(Social Responsibility), 지배구조(Governance)를 일컫는 ESG가 기업과 자산의 비재무적 요소가 아닌 재무적 요소가 되고 있다. 신용평가기관이 ESG를 주요소로 고려하여 기업의 존속을 결정하기도 하는 등, ESG는 이제 선택이 아닌 생존전략이다. 2014년 18조달러였던 글로벌 ESG 투자는 2030년 100조달러에 이를 전망으로 ESG 투자는 대세가 되었다. ESG 투자의 대부분은 주식과 채권 등 전통자산이고 부동산 비중은 3%에 불과하나, 부동산 자산군에도 ESG 요구가 거세지고 있다.

ESG 기준에 미달하는 부동산 투자 제약: 최근 급격한 기후변화로 에너지 소비의 40%를 차지하는 주체이자 기후변화의 악영향을 가장 크게 입는 부동산에 ESG 중 E(환경)의 중요성이 커지고 있다. 부동산에는 미국의 LEED, 영국의 BREEAM 등 다양한 건축물 인증제도가 있어 타 자산군 대비 환경측면의 정량화가 용이하며 ESG 전략을 활용한 부동산 투자에 가장 일반적인 방식이기도 하다. 건축물 중에서도 전력 다소비 업종인 데이터센터와 물류센터 위주로 그린 인증을 취득하거나 건물 내 재생에너지 전환이 주로 시도되고 있다. 운용사들은 ESG 기준에 미달하는 부동산 투자는 배제하기 시작했으며 이는 유럽 연기금이나 블랙스톤, 브룩필드 등 북미의 대형 부동산 운용사에서 강화되고 있다.  

그린 빌딩과 그린 파이낸스: 부동산이 ESG를 준수하려는 이유는 글로벌 스탠다드에 부합하기 위함도 있지만 경제적 효용성이 높아지고 있으며, 나아가 자산 가치의 프리미엄 형성이 가능해지기 때문이다. ① 뉴욕 등 주요 도시에서는 비환경 건물에 대한 징벌세를 도입하고, ② 그린빌딩은 운용비용 감소가 가능하며, ③ 그린빌딩은 임차율과 임대료에 압도적 성과를 보임으로써 프리미엄을 인정받는다. 442개 글로벌 리츠를 분석한 결과 GRESB 점수가 1% 증가할 때 리츠의 ROA는 1.3%, ROE는 3.4% 증가했다. 340개 유럽 사모 부동산펀드 기준 GRESB 점수가 10p 높아질 때 연간 수익률은 34bp 높아졌다. 더불어 그린본드는 일반 채권금리보다 저리에 자금조달이 가능해 부동산의 ESG 확대에 기폭제가 될 것이다

ESG에 힘쓰는 리츠: ESG가 부동산 투자전략의 트렌드가 됨에 따라 연관 상품과 지수개발이 늘고 있다. 최근 개발된 ‘FTSE-EPRA-NAREIT’ 그린 지수나 ‘Nikkei ESG-리츠’ 지수는 ESG 기준에 맞는 리츠 비중을 높게 설계한 지수들이다. 글로벌 리츠들은 ESG 기준을 만들고 운영성과를 보고한다. 미 상위 시가총액 100개 리츠의 51%가 탄소배출량을 공시할 정도로 인식의 전환이 빨라지고 있다. ESG 우수 리츠는 전력 다소비 업종에 속한 데이터센터 리츠로 전력소비의 대부분을 재생에너지로 전환한 에퀴닉스, 가장 많은 그린빌딩 인증을 보유한 보스턴프로퍼티스, 최근 연이어 그린본드 발행에 성공한 아쎈다스 리츠 등이다. 리츠는 환경 이슈에 대응하지 못할 경우 재무적 영향이 주주 배당 하락으로 즉시 나타나므로 ESG는 리츠의 밸류에이션에 주요소가 될 것이다. 아직 미진한 한국 부동산 업계의 ESG를 위해 가장 시급한 것은 부동산별 정보 축적과 ESG 평가에 용이한 요소가 될 그린인증의 취득이다.