WHAT’S THE STORY

카카오빌딩 매각가 평당 2,600만원: 신한알파리츠의 목표주가를 15.0% 상향한 9,200원으로 제시한다. 매입가 기준 자산의 44%를 차지하는 판교 크래프톤 타워의 가치 상승을 반영했다. 2018년 매입한 크래프톤 타워의 매입가 기준 cap rate는 5.2%로 추정되나, 이후 판교 프라임 오피스 시장은 가파른 가치 상승을 보이고 있다. 최근 인근 ‘알파돔 6-1블록(카카오 빌딩, 가칭)’의 매각가는 평당가 2,600만원에 형성된 것으로 보도되었다. 2021년 완공 예정의 신축 오피스고, 카카오가 장기 임차할 계획이라는 점이 높은 밸류에이션의 요인이었다.

판교 오피스 상승 가치는 주당 1,200원: 시장 가치를 반영해 크래프톤 타워의 가치는 cap rate는 4.0%를 적용해 산출했으며, 환산된 평당가는 2,343만원으로 카카오빌딩 대비 9.9% 할인된 수준이다. 크래프톤이 절반을 장기 임차하고, 현대백화점 인근에 위치해 입지가 양호하지만 2027년에야 전매제한이 해제된다는 점, 2018년 준공 빌딩이라는 점을 고려한 할인율이다. 크래프톤 타워의 가치 상승분은 640억원, 상향된 주당 가치는 1,200원이다.

NAV는 4,810억원으로 추정: 5개 자산의 매입액은 총 1.18조원(L타워 지분 70% 감안)이며 밸류에이션에 추정 자산가치 1.4조원, 대출과 보증금, 우선주 9,580억원 등을 감안한 NAV는 4,810억원이다. P/NAV 1배를 적용해 산출한 목표주가 도달 시 추정 cap rate는 4.0%이다. 서울 프라임 오피스의 cap rate는 이미 4%를 깬 상황이라는 점에서 추가 상승 여력이 존재한다. 만약 크래프톤 타워의 평당 가치를 카카오빌딩 수준으로 가정한다면 NAV는 5,580억원, 주당 가치는 10,700원까지 상승한다.

10월 공실률 하락: 5개 자산의 공실 관리도 우수하다. 평균 공실률은 9월 3.1%에서10월 2.4%로 하락했는데 더프라임의 임차율이 100%를 기록했기 때문이다. 코로나19로 8~9월 일부 임차인 재조정 이후 안정세다. 평균 임대만기는 4.6년으로 오피스 리츠로는 장기에 속하며 대부분의 자산에 임대료 인상률 2~3%가 적용되고 있다. IT기업 중심으로 판교 오피스 시장의 강세가 예상된다는 점에서 이를 담은 신한알파리츠의 투자매력이 높다.